Na informační nástěnce ČSSD se objevil článek s názvem „Developer náš partner v rozvoji města?“ zabývající se problematikou prodeje lokality Pod Skalkou určené k výstavbě rodinných domů soukromému investorovi.
Vzhledem k tomu, že článek obsahuje spoustu nesmyslů, reagujeme tímto příspěvkem.
Znalecký posudek ocenil 1 m2 pozemku určeného pro výstavbu rodinných domů na 492,60 Kč bez DPH. Autoři článku stanovili tržní cenu na 1 700 Kč/m2 bez DPH. Není známo, zda jsou autoři soudní znalci, nebo jakým způsobem k této částce dospěli. Znalecký posudek města takto koncipován není. Na základě matematického výpočtu 23 918 m2 x 1 700 Kč došli autoři článku k závěru, že tržní cena pozemků činí 40 660 600 Kč. A dále výpočtem 40 660 600 Kč (dle jejich názoru tržní cena pozemků) – 11 782 000 Kč (cena pozemků stanovená znaleckým posudkem zadaným městem) dochází k závěru, že „ztráta pro město v případě prodeje developerovi“ dosahuje částky 28 878 600 Kč. Matematika (násobení, odčítání) autorům článku jde, nicméně je potřeba pracovat s reálnými čísly a se všemi známými fakty. Autoři totiž zamlčeli jednu podstatnou skutečnost.
Lokalita Pod Skalkou je dle územního plánu určená k individuálnímu bydlení, tedy k výstavbě rodinných domů. Pozemky jsou ve vlastnictví města Nový Jičín. Na základě zpracované studie zde má vzniknout 23 parcel pro výstavbu rodinných domů. K tomu, aby se mohlo stavět, je však potřeba vystavět veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, tedy komunikace, chodníky, parkovací místa, veřejnou zeleň, inženýrské sítě (dešťovou a splaškovou kanalizaci, plyn, vodovod, elektřinu). Město se rozhodlo prodat tuto lokalitu investorovi, který bude povinen tuto infrastrukturu na své náklady vybudovat (a v budoucnu převést na město) a následně prodat jednotlivé pozemky zájemcům o výstavbu rodinných domů (případně sám rodinné domy postavit a takto prodat budoucím zájemcům).
Autoři článku však ve svých výpočtech domnělých ztrát pro město vůbec nepočítají s náklady na vybudování zmíněné infrastruktury. Lze srovnávat. Po 15 letech (do toho spadá osmileté období, kdy na radnici vládla ČSSD) město buduje infrastrukturu a prodává pozemky pro výstavbu rodinných domů v lokalitě Za Školou v místní části Žilina. Velikostně je to lokalita obdobná, takže lze celkem jasně a přesně srovnávat. V Žilině bude připraveno 23 stavebních pozemků o celkové výměře 21 942 m2. Náklady na infrastrukturu budovanou městem, včetně všech souvisejících činností (zpracování projektové dokumentace, technický dozor investora, autorský dozor atd.) aktuálně činí 25 545 115,88 Kč bez DPH. V ceně nejsou zahrnuty náklady na výkup pozemků, neboť ty jsou ve vlastnictví města. Na 1 m2 komerční plochy jsou tedy náklady ve výši 1 164,21 Kč. Cena stanovená znaleckým posudkem jako cena obvyklá je 1 650 Kč/m2 bez DPH.
V případě lokality Pod Skalkou má komerční plocha výměru 23 918 m2. Při přepočtení výše uvedené ceny za 1 m2 na tuto lokalitu docházíme k částce 27 845 574,78 bez DPH. Cena by byla pravděpodobně vyšší, neboť v lokalitě Za Školou není předmětem výstavby plynovod, kdežto v lokalitě Pod Skalkou ano. Zároveň je třeba počítat s narůstající cenou stavebních materiálů i prací. Na tuto podstatnou skutečnosti autoři článku z ČSSD buď zapomněli, nebo úmyslně zamlčeli, aby text vyzněl mnohem dramatičtěji a nepříznivěji pro město, anebo prostě nemají potřebné znalosti.
Náklady investora v lokalitě Pod Skalkou by tedy vypadaly následovně (nespekulujeme, za jaké náklady by byl schopen investor výstavbu infrastruktury provést):
| Cena za výkup pozemků: | 11 782 000 Kč bez DPH |
| Cena za vybudování infrastruktury: | 27 845 574,78 Kč bez DPH |
| Celkem: | 39 627 574,78 Kč bez DPH |
| Potenciální prodej pozemků: 1 700 Kč x 23 918 m2: | 40 660 600 Kč bez DPH |
Ještě se jeví tento prodej tak nevýhodný pro město? Pokud autoři článku dospívají k závěru, že prodej této lokality developerovi je tak úžasně výnosný, proč se přihlásil pouze jeden zájemce?
V článku z pera autorů z ČSSD se objevuje několik dalších nesmyslů a pokroucených faktů, které je potřeba vyvrátit a uvést na pravou míru.
„Cena 492,60 Kč za m2 bez DPH je neadekvátní a neodpovídá realitě a skutečnosti o jak cenou lokalitu se jedná“.
- Cena byla stanovena na základě znaleckého posudku zpracovaného na stanovení ceny obvyklé právě pro tuto lokalitu ke dni 18. 2. 2021.
„Je zde riziko, že pozemky skoupí spekulanti, kteří budou chtít na pozemcích vydělat“.
V podmínkách nabídkového řízení a kupní smlouvě jsou jasně stanoveny parametry:
- výstavba veřejné dopravní a technické infrastruktury dle závazné studie,
- odchylky a změny jsou možné jen s předchozím souhlasem města,
- jsou stanoveny lhůty pro zahájení a dokončení výstavby infrastruktury,
- jsou stanoveny sankce za nedodržení stanovených podmínek,
- jsou stanoveny lhůty pro vlastní výstavbu rodinných domů (aniž bychom předjímali, zda rodinné domy postaví samotný investor a takto prodá i s pozemkem, či bude zájemcům prodávat pouze pozemky připravené pro výstavbu),
- je stanovena podmínka, že jednomu zájemci (nabyvateli) nebude prodán více jak jeden stavební pozemek,
- je stanoveno, že pozemky pro výstavbu rodinných domů může investor prodávat nejvýše za cenu v místě a čase obvyklou,
- jsou stanoveny další zajišťovací ustanovení ve prospěch města,
- je stanovena podmínka zpětného převodu veřejné dopravní a technické infrastruktury a pozemků na město.
„Budeme prosazovat, aby tyto pozemky prodávalo přímo město Nový Jičín a přímo občanům města Nový Jičín…“
- Město při nakládání se svým majetkem musí postupovat transparentně a nediskriminačně. Není možné, aby byly stavební pozemky prodávány pouze občanům města, neboť by zde docházelo k neodůvodněné diskriminaci všech ostatních osob. Navíc, proč by město nemělo mít zájem na tom, aby na území města postavili své rodinné domy další osoby, které se následně stanou obyvateli?!
„… tento krok (prodej lokality, pozn. aut.) není v souladu s péčí řádného hospodáře…“
- Minimální nabídková cena stanovená na základě znaleckého posudku činila celkem 14 641 600 Kč bez DPH. Jediný zájemce nabídl cenu 15 188 311 Kč bez DPH. Není známo, v čem autoři spatřují porušení zásady péče řádného hospodáře. Prodej nezpůsobuje městu žádnou škodu.
„Dle vyjádření stavebního úřadu je ze 100 % pozemku určených k zástavbě 96 % nevyužitých.“
- Není zřejmé, co tímto autoři článku myslí. Mají snad na mysli informaci ze Zprávy o uplatňování územního plánu města Nový Jičín za uplynulé období let 2017 – 2021. Z té mimo jiné vyplývá tento závěr: „Ve městě Nový Jičín a jeho městských částech je vymezeno dostatek ploch k pokrytí potřeby bydlení v rodinných domech při výměře pozemku na 1 RD o velikosti cca 2000 m2 na minimálně 7,1 let. Při výměře pozemku cca 1500 m2 na 1 RD je vymezen dostatek ploch pro bydlení minimálně na 9,5 let, a to včetně rezervy. Vymezené zastavitelné plochy, zejména pro bydlení jsou využity jen v minimální míře, proto není potřeba změnou územního plánu vymezovat nové zastavitelné plochy pro bydlení v rodinných domech.“ Je však potřeba doplnit, že velké množství ploch, které jsou vymezeny pro bydlení, nevlastní město Nový Jičín, ale jiné fyzické nebo právnické osoby. Jestli na pozemku rodinný dům postaví, nebo pozemek prodají někomu, kdo hodlá stavět, město neovlivní.
Cena stavebních pozemků je obecně vysoká a její výše se řídí mimo jiné poměrem nabídky a poptávky. Ceny tedy město může ovlivnit jen velmi omezeně. Zákon o obcích stanoví obcím povinnosti nakládat se svým majetkem účelně a hospodárně. To mimo jiné znamená, že prodávat majetek má obec v zásadě za cenu v místě a čase obvyklou. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání (prodej na základě kupní smlouvy) neplatné. Navíc odpovědným osobám hrozí odpovědnost za škodu a možné trestněprávní důsledky v podobě porušení povinnosti při správě cizího majetku. Při nakládání s majetkem tak město musí prodávat svůj majetek za cenu obvyklou a reagovat právě například na vývoj cen v oblasti trhu s nemovitostmi.
Na příkladu lokality Za Školou lze ilustrovat, jak dobrý je město „developer“. Od zpracování projektové dokumentace, vyřešení majetkoprávních vztahů, vydání všech potřebných povolení, přes výběr dodavatele a výstavbu infrastruktury a až po prodej pozemků uplynulo zhruba 15 let. Pozemky v lokalitě Pod Skalkou vlastní město „od nepaměti“ (konkrétně od roku 2004). Co udělala ČSSD, která vládla na radnici v letech 2010 – 2018 proto, aby byla tato lokalita byla připravena pro budování rodinných domů…?
Z výše uvedeného je zřejmé, že příspěvek autorů ČSSD je mimo realitu, obsahuje spoustu nesmyslných a zavádějících informací, pravděpodobně s cílem poškodit město Nový Jičín a jeho představitele. Věříme, že výše uvedeným textem jsme věci uvedli na pravou míru.
